تماس مستقیم
09129510073

وبلاگ

خیار تبعض صفقه چیست و چه نکاتی را شامل می‌شود

مطابق با قانون طرفین معامله در یک معامله ملکی تحت شرایطی اختیار بر هم زدن معامله را دارند. حق بر هم زدن معاملات، خیار گفته می شود که انواع مختلفی دارد.

 

خیار تبعض صفقه چیست و چه نکاتی را شامل می‌شود

خیار تبعض صفقه چیست؟

در اولین قدم برای بررسی مفهوم این خیار می خواهیم به معنی تک تک کلمات بپردازیم. خیار در لغت به معنای اختیار و تبعض به معناری پاره پاره شدن و جزء جزء شدن است. معنای صفقه در لغت دست به هم زدن یا معامله می باشد. در گذشته مرسوم بوده است که طرفین معامله برای اعلام رضایت برای عقد قرارداد به یکدیگر دست می داده اند.

شرایطی را تصور کنید که معامله ای صورت می گیرد؛ اما خریدار به دلایلی نمی تواند مالک تمام مبیع شود. در واقع معامله بخشی از مورد معامله باطل می باشد و خریدار از این موضوع مطلع نبوده است. در این شرایط قانون برای خریدار اختیار فسخ معامله را در نظر گرفته است که خیار تبعض صفقه نام دارد. صاحب خیار تبعض صفقه می تواند به جای فسخ کامل معامله، خواهان استرداد ثمن بخش باطل معامله شود. به این ترتیب خریدار مالک بخشی از مورد معامله خواهد بود که معامله آن ایرادی نداشته است.

خیار تبعض صفقه در املاک

فرض کنید شخصی ملکی را به صورت شش دانگ بفروشد، در حالی که مجاز به فروش چهار دنگ آنست. در این شرایط معامله چهار دنگ ملک صحیح و معامله دو دنگ دیگر باطل است. در این شرایط تبعض صفقه برای او وجود دارد؛ مگر به دلایلی ساقط شده باشد. برای درک بهتر شرایط وجود خیار تبعض صفقه در املاک به مثال دیگری از دکتر کاتوزیان توجه کنید.

فرض کنید مالک یک خانه فوت کند و آن ملک به همسر و فرزندانش به ارث برسد. یکی از فرزندان متوفی دختر صغیری است که قیمومت او نیز برعهده همسر متوفی می باشد. حال فرض کنید که وراث اقدام به فروش خانه به شخص دیگری کنند. اگر اداره سرپرستی با انجام معامله نسبت به سهم محجور موافقت نکند، معامله نسبت به سهم دختر باطل است. در این شرایط خریدار به موجب خیار تبعض صفقه اختیار فسخ معامله را دارد. البته خریدار می تواند معامله نسبت به سهم سایر وراث را بپزیرد و با دختر متوفی شریک شود. خریدار در صورت پذیرش این امر خریدار می تواند مبلغ پرداخت شده در ازای سهم دختر را پس بگیرد. اگر خیار تبعض صفقه ساقط شده باشد، خریدار به ناچار باید با دختر صغیر شریک شود. خریدار باید هنگام معامله شرط کند که در صورت عدم موافقت اداره سرپرستی، حق فسخ به طور کلی را دارد.

خیار تبعض صفقه چیست و چه نکاتی را شامل می‌شود
شرایط تحقق و اسقاط
  • مطابق با ماده ۴۴۳ قانون مدنی، شرط وجود خیار تبعض صفقه عالم نبودن خریدار به آنست. در صورتی که خریدار از غیر نافذ یا باطل بودن بخشی از معامله مطلع باشد، خیار تبعض صفقه وجود ندارد. با وجود آگاهی خریدار از این امر، پول دریافت شده به ازای بخش باطل به او باز گردادنده می شود.
  • فوریت در خیار تبعض صفقه مطرح نیست و صاحب خیار می تواند با تأخیر هم از حقش استفاده کند. این تأخیر به قدری جائز است که عرف آن را به معنای اسقاط خیار نداند.
  • خیار تبعض صفقه در معاملات معوض و در مورد کمبود ثمن وجود دارد.
  • در صورتی که قراردادی شامل مفاد اسقاط کافه خیارات را امضا کنید، خیار تبعض صفقه ساقط می شود.
  • تبعض صفقه در صورتی که شرایط زیر را داشته باشد، قابل اجراست.
  • بخشی که معامله آن باطل است، قابل تجزیه و انتقال جداگانه باشد. همچنین آن بخش باید در برابر قسمتی از ثمن قرار گیرد.
  • در تبعض صفقه بخشی از پول که باید مسترد شود، طبق ماده ۴۴۲ قانون مدنی محاسبه می شود.

ماده ۴۴۲ قانون مدنی :«آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت می شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد‌ پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید.»

خیار تبعض صفقه در چه معاملاتی ایجاد می شود؟

اگرچه ماده ۴۴۱ قانون مدنی در تعریف خیار تبعض صفقه فقط به بیع اشاره اشته ، اما در پاسخ به این سوال که خیار تبعض صفقه در چه معاملاتی ایجاد می شود؟ باید گفت:

  • خیار تبعض صفقه مانند خیار شرط، مختص عقد بیع نبوده و در تمام معاملات معوض، امکان اجرای آن وجود دارد.
  • خیار تبعض صفقه فقط مخصوص مشتری نبوده، بلکه برای بایع نیز امکان پذیر می باشد. به این ترتیب که اگر ثمن به دو بخش صحیح و باطل تقسیم گردد، بایع حق خواهد داشت عقد را نسبت به مورد صحیح فسخ نماید.
  • به عنوان مثال، اگر فردی اتومبیل خود را در مقابل ملکی به دیگری فروخته و پس از عقد معلوم شود که سه دانگ از آن ملک، وقف بوده و قرارداد نسبت به آن سه دانگ باطل می باشد، بایع (فروشنده) حق دارد معامله را نسبت به سه دانگ صحیح نیز فسخ نماید.
نکته پایانی

بر کسی پوشیده نیست که در حوزه املاک مبالغ سنگینی جا به جا می شود. بنابراین در این حوزه اهمیت موضوع آگاهی از مباحث حقوقی بسیار پر رنگ است. خانواده ای را در نظر بگیرید که سال ها کار و پس انداز می کند تا بتواند خانه ای بخرد. یک اشتباه باعث می شود آنها را به جای خانه خود، راهی راهرو های دادگاه شوند. مشاورین املاک می توانند با افزایش آگاهی و اطلاعات خود در زمینه مباحث حقوقی، به خوبی آنها را راهنمایی کنند.

 

لطفا نظرات و پیشنهادات خود را برای بهتر کردن خدمات سایت برای ما بنویسید تا در مقالات بعدی وبلاگ کارشناسان املاک دماوند آن ها را رعایت کنیم.

اگر اطلاعات بیشتری نیاز دارید با شماره ی ۰۹۱۲۹۵۱۰۰۷۳ در تماس باشید.

موفق باشید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *